啟德站通車半年 區內樓價升半成

位於啟德新發展區的港鐵啟德站,於今年2月通車後,令區內交通更加便利之餘,也對該區樓市打了「強心針」。據地產代理反映,自 2 月通車至 8 月期間,區內樓價已上升3%至5%。雖然當前本港仍要面對疫情、經濟環境欠佳等利淡因素,但預期明年有新項目登場,定價未必低,故後市走勢未算太差。

啟德是新發展區,區內入伙的私人屋苑暫時不多。在啟德站未通車前,每月二手市場交投不多,但通車後增加,樓價亦上升。香港置業高級營業董事及高級項目總監馬泰陽接受《龍週》記者訪問時表示,區內二手買賣成交宗數方面,2月時市場錄得兩宗,到了8月時則有11宗,未通車前每月宗數為個位數,但最近每月宗數達至雙位數,樓價升3%至5%。

疫情抵銷通車效應

除了通車帶動區內樓市外,亦有其他利好因素。馬泰陽指出,成交宗數增加,因大部分單位的額外印花稅(SSD)「鬆綁」(即現階段單位轉售時毋須繳付這類稅項),促使二手交投量增加。其次,區內新盤平價單位已經賣得七七八八,餘下是較貴的單位,有買家想買現樓,於是回流二手市場。

據香港置業資料顯示,由通車前至8月期間,區內多個私人屋苑樓價普遍上升(見圖表1),但只是數個百分點的升幅,而嘉匯更下跌近4%。當前疫情、經濟欠佳等利淡因素抵銷通車效應,減低樓價升幅。馬泰陽說,若果沒有利淡因素影響的話,相信區內樓價可升6%至10%。

跑道項目出籠 助撐樓價

展望區內樓價走勢,市場普遍關注疫情、經濟表現等因素,另一個新供應因素也不可忽視。資料顯示,預計明年有6個跑道新項目推出市場,涉及單位超過5000個(見圖表2)。馬泰陽指,這6個新項目推出發售,可成為市場焦點,因先前未有跑道項目推出過,料對區內樓價有很大支持。

馬泰陽說,現時難以預期疫情發展,若果沒有利淡因素的話,樓價可升10%。但一旦疫情未退,以及經濟狀況不理想的話,估計樓價有5%至10%上落。

利嘉閣地產新啟德及中九龍首席分區董事江仕秋接受《龍週》記者訪問時表示,發展商早前投地時,成本價不低,但自去年6月社會事件發生至今,一手樓樓價下跌了兩成。但發展商要推售新盤,已經減無可減,不想蝕本賣樓,故未來推盤不會很平賣。即使市況不理想,寧願不推售。一旦市場氣氛好轉,一手樓樓價可望重回去年年初水平,即呎價約3萬元,故跑道項目開售,有助樓價上升。

江仕秋又指,疫情總會完結,即使未完結,人們習慣應對疫情,不會太憂慮,故預計明年年中樓價回升10%。

區內發展成熟 租金看俏

啟德站通車亦利好區內租賃市場,租金和租務成交個案皆上升。江仕秋指,租金較未通車時上升10%,先前呎租約36至37元,目前已升至約41至43元,但跟深水埗部分新樓齡的物業呎租約50至60元相比,仍是落後,因現在啟德區發展未成熟。

馬泰陽表示,租賃成交上升,2月時錄得約15至16宗,到了8月則錄得約48宗。他又指,8月宗數上升,因適逢暑假,是租務旺季,有不少學生租住單位。目前區內租金回報平均為2厘。

隨着區內發展逐漸成熟,江仕秋看好租金走勢。他說,區內商廈陸續落成,會吸引一批在這裡工作的人物色租盤,估計明年租金可升8%至10%。馬泰陽則指,租金走勢要視乎當時租盤量而定,若果租盤增加,租金升3%至5%。

▲區內基建興建得如火如荼

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