位於啟德新發展區的港鐵啟德站，於今年2月通車後，令區內交通更加便利之餘，也對該區樓市打了「強心針」。據地產代理反映，自 2 月通車至 8 月期間，區內樓價已上升3%至5%。雖然當前本港仍要面對疫情、經濟環境欠佳等利淡因素，但預期明年有新項目登場，定價未必低，故後市走勢未算太差。
啟德是新發展區，區內入伙的私人屋苑暫時不多。在啟德站未通車前，每月二手市場交投不多，但通車後增加，樓價亦上升。香港置業高級營業董事及高級項目總監馬泰陽接受《龍週》記者訪問時表示，區內二手買賣成交宗數方面，2月時市場錄得兩宗，到了8月時則有11宗，未通車前每月宗數為個位數，但最近每月宗數達至雙位數，樓價升3%至5%。
疫情抵銷通車效應
除了通車帶動區內樓市外，亦有其他利好因素。馬泰陽指出，成交宗數增加，因大部分單位的額外印花稅（SSD）「鬆綁」（即現階段單位轉售時毋須繳付這類稅項），促使二手交投量增加。其次，區內新盤平價單位已經賣得七七八八，餘下是較貴的單位，有買家想買現樓，於是回流二手市場。
據香港置業資料顯示，由通車前至8月期間，區內多個私人屋苑樓價普遍上升（見圖表1），但只是數個百分點的升幅，而嘉匯更下跌近4%。當前疫情、經濟欠佳等利淡因素抵銷通車效應，減低樓價升幅。馬泰陽說，若果沒有利淡因素影響的話，相信區內樓價可升6%至10%。
跑道項目出籠 助撐樓價
展望區內樓價走勢，市場普遍關注疫情、經濟表現等因素，另一個新供應因素也不可忽視。資料顯示，預計明年有6個跑道新項目推出市場，涉及單位超過5000個（見圖表2）。馬泰陽指，這6個新項目推出發售，可成為市場焦點，因先前未有跑道項目推出過，料對區內樓價有很大支持。
馬泰陽說，現時難以預期疫情發展，若果沒有利淡因素的話，樓價可升10%。但一旦疫情未退，以及經濟狀況不理想的話，估計樓價有5%至10%上落。
利嘉閣地產新啟德及中九龍首席分區董事江仕秋接受《龍週》記者訪問時表示，發展商早前投地時，成本價不低，但自去年6月社會事件發生至今，一手樓樓價下跌了兩成。但發展商要推售新盤，已經減無可減，不想蝕本賣樓，故未來推盤不會很平賣。即使市況不理想，寧願不推售。一旦市場氣氛好轉，一手樓樓價可望重回去年年初水平，即呎價約3萬元，故跑道項目開售，有助樓價上升。
江仕秋又指，疫情總會完結，即使未完結，人們習慣應對疫情，不會太憂慮，故預計明年年中樓價回升10%。
區內發展成熟 租金看俏
啟德站通車亦利好區內租賃市場，租金和租務成交個案皆上升。江仕秋指，租金較未通車時上升10%，先前呎租約36至37元，目前已升至約41至43元，但跟深水埗部分新樓齡的物業呎租約50至60元相比，仍是落後，因現在啟德區發展未成熟。
馬泰陽表示，租賃成交上升，2月時錄得約15至16宗，到了8月則錄得約48宗。他又指，8月宗數上升，因適逢暑假，是租務旺季，有不少學生租住單位。目前區內租金回報平均為2厘。
隨着區內發展逐漸成熟，江仕秋看好租金走勢。他說，區內商廈陸續落成，會吸引一批在這裡工作的人物色租盤，估計明年租金可升8%至10%。馬泰陽則指，租金走勢要視乎當時租盤量而定，若果租盤增加，租金升3%至5%。
