舊樓地契「house」奇怪條款 成九龍城重建緊箍咒?

經過九龍城一帶,不難發現在舊唐樓間有不少重建後而成的單幢高樓,二、三十層樓高的單幢樓自成一閣「鶴立雞群」,在社區中顯得有點礙眼。但原來,這是受地契條款所限而間接導致:凡地契內寫上「one house」(一幢房屋/獨立屋)字眼,便不能當一般大廈的「apartment」(分層單位 )處理。其分別在於地契上若註明是「house」,就要補超高地價,且不能與其他或毗鄰的地段合併發展。大廈重建困難,居民受到巨大損失。

地契一字之差 卻有天淵之別

早於2013年,有發展商曾希望在九龍城南角道5個相連地段,重建1座26層高商住大廈,惟正因地契內有「房屋」一字,被地政總署反對而提出訴訟。發展商其後上訴到終審法院,但仍敗訴。

終審法院當時指出,在地盤上5個地段興建1座高綜合用途大廈,有違地段租契每個地段不可興建多於一個「房屋」的規定,除非業權人能根據市價作出補地價修改地契條款。此後,地政總署發出作業備考,明確就終審法院對往後同區、以至全港的地契中有「house」字眼的執行「一錘定音」。

地政依裁決要補足價 窒礙舊區重建

今年初,有發展商終於成功就其中一個賈炳達道項目「鬆綁」展開重建,但其補地價金額便達到5.2億元。此前,由於政府要求補地價金額過高,發展商要額外多花一年時間與周旋,重建亦拖足一年。

九龍城居民王太直言,不明白為何同樣是位於九龍城附近地段的唐樓,有部分地寫上「house」,但卻有部分寫上「apartment」,一字之差卻有天淵之別。她慨嘆,若政府按足市價補地價,發展商收購價將受影響,出價根本不夠小業主換樓。最終這類舊樓只能交給市建局進行收購,令業主蒙受巨大損失。

地政總署發言人回應指,有關地契發展條款限定為「house」的土地,法庭已在早年相關判案裁定如何理解該等地契中所指的「house」,該署亦已發佈相關地政處作業備考,以協助公眾闡釋地契條款。

發言人強調,地契是一種具法律效力的合約,不同的地契在不同時間因應不同土地的情況而確立,一經簽訂,政府及土地業權人均有責任和義務,按照地契下的有關條款,尊重合約精神,履行地契所訂定的條款。

政府鬆綁將雙贏 可加快重建步伐

對於九龍城重建遇上阻滯,當區區議員吳寶強接受《龍週》訪問表示,曾接獲區內多個舊樓業主求助,他去年曾於區議會上向相關部門反映問題。他認為上述問題乃早年土地管理行政混亂和疏忽,令部分九龍城舊樓留下歷史錯誤,最終卻要居民白白蒙受巨大損失,並不合理。

為此,吳寶強促請有關部門實地視察,當該大廈與「apartment」一樣是分層單位大廈,應給予大廈地契上可作「apartment」之修改,讓相個情況樓宇有相同待遇外,亦可推進區內重建,改善區內居住環境及增加供應。他續指,若當局行政上有困難,亦可酌情處理補地價金額,積極解決問題。

▲吳寶強曾在區議會上反映居民憂慮

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