樓價下跌 負資產湧現 置業人士有何要注意?

每逢樓市處於跌勢,「負資產」這三個字都會成為社會的熱門話題。近期本港樓市持續下跌,這個被視為業主噩耗的名詞再惹起關注。今期大講堂採訪了利嘉閣地產研究部主管陳海潮和中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,拆解「負資產」的成因和後果,協助大家避免淪為負資產。

問題一:什麼是「負資產」?

「負資產」即「資不抵債」的意思。當樓價回調時,若物業最新估值跌穿尚欠銀行貸款額,就會出現「負資產」。這個被視為業主噩耗的名詞,在2003年「非典」疫情時曾導致不少業主跳樓、自殺,可想而知有多可怕。

舉例說,一個買家購入一層600萬元物業,向銀行承造六成按揭貸款,意味買家自己需支付四成首期,相當於240萬元,餘下的六成貸款額360萬元就向銀行借貸。若樓價突然逆轉,物業最新估值跌至只有350萬元,即跌穿尚欠銀行的360萬元,就是所謂的「資不抵債」。

問題二:負資產的成因是什麼?

「負資產」其中一個成因與樓價急速下滑有關,影響了物價最新估值。但如果業主本身並沒有透過高槓桿來借貸,即使樓價回調也不一定會淪為負資產。金管局自2010年推出逆周期措施後,多番收緊按揭水平後,令買家要用更多首期才可以用市,故即使樓價在2015年及2016年曾有過調整,「負資產」問題卻未見惡化。

不過,政府分別於2019年和今年放寬按揭保險成數,首次置業人士在特定樓價以下可申請最高九成按揭貸款。近年市場上九成按揭使用率明顯增加,當樓價跌一成,無可避免在數字上計算的負資產個案會明顯增加。

問題三:負資產有何影響

負資產通常在物業價格大幅下跌後出現,釋出樓價愈跌愈有的信息。香港自1997年金融風暴後,樓價便大幅回落,一直持續至2003年8月才止跌。期內,反映樓價走勢的中原城市領先指數累計跌幅69%,也同步令負資產宗數攀上2003年第二季超過10萬宗的歷史新高。

陳海潮指出,跟當年不同,現時負資產仍未出現斷供的情況,主要對業主產生心裡的影響。物業價值下降,也會減少業主的消費意欲,部分可能因供樓壓力增加而減少消費,如相關情況愈來愈普遍,對整體經濟會造成不利影響。

問題四:如何避免淪為負資產?

陳海潮和莊太量都認為,樓價有升有跌,若不幸在高位入市,難免會成為負資產。置業人士應該量力而為,特別是在樓市風高浪急之時,避免承造過高的按揭。

陳海潮表示,在當前情況下,應避免承造八成或以上的按揭,以免樓價下跌一成即有機會落入負資產行列。但他強調,只要工作及收入穩定,毋需懼怕負資產,因為物業是長遠的必需品,可慢慢等待樓價回升。

問題五:03年可怕歷史會否重演?

從1997年亞洲金融風暴到2003年「非典」疫情,本港湧現大批負資產,導致不少業主跳樓、自殺,這段可怕的歷史會否重演?

莊太量認為,現在的情況跟當年很不一樣,首先當年樓價下跌的同時,失業率也大幅上升,導致市民供不起樓。但現在的情況是,樓價下跌,失業率卻降至3.9%,經濟沒出現問題。金管局也指出,銀行自從2011年第一季起,並無錄得任何拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。另一方面,相對當年數以萬宗負資產個案,現時只有500多宗,在規模上仍然相差很遠。

陳海潮也指出,現時樓市絕大部分是用家或具實力的投資者,雖然帳面上是負資產,但只要仍能穩定供款,便不會構成當年的景況,「當年有炒家在場,銀行借貸監管亦沒有現在嚴格,故大量負資產為社會帶來大衝擊,加上當年失業情況較目前嚴重,也加大了危機。」

問題六:未來樓市走向如何?

不同機構對未來本港樓市調整的幅度預測不同,但大方向都是看淡。無論樓價最終調整的幅度有多大,預料相當數量的負資產將會重現。

陳海潮表示,目前疫情尚未完全受控,全面通關未有期,而美息仍然大幅上升,預期港息亦將持續調升,對樓價及交投量均會帶來衝擊,預期今年第四季樓價將再跌3%至5%,全年樓價有機會累跌12%至15%。至於明年,首季樓市估計仍然較受壓,但若通關有望,社會可以大幅度復常,將可帶動樓市止跌回穩。

莊太量則認為樓市下跌有兩大原因,一是加息,二是本港總體人口減少。最新公佈的人口數據下跌了約10萬人,即相當於3萬間樓的需求,需一至兩年時間消化。

莊太量指出,當前本港經濟沒有出現問題,失業率低,所以「樓市不會大升,但也不會大跌」。他估計,樓市可能在低位徘徊半年左右,穩定後就會跟隨通脹上升。

今年第三季負資產個案大增倍

本港二手樓價今年累跌約9%,導致不少高位入市的業主跌入負資產行列。據金管局公佈的數據顯示,今年第三季末負資產住宅按揭貸款錄533宗,較上季的55宗大增9倍,為2016年第二季的1,307宗後新高;負資產住宅按揭貸款涉及的金額,則由3億元增加至第三季末的30億元。

中原按揭董事總經理王美鳳分析,今年下半年起樓價向下調整速度加快,6月起與樓按相關的銀行同業拆息明顯逐步上升,以致7月份H按息觸及封頂息率後續升,加息陰霾下業主減價個案增多逐步推跌樓價,第三季樓價平均跌幅達6%,較上半年平均約2%跌幅明顯擴大,導致第三季跌入負資產的個案增多。

「負資產」急增的同時,銀主盤放盤亦湧現。根據中原地產獲銀主委託的放盤作統計,本港銀主盤總存量已連升6個月, 11月增至逾220伙,再創13年新高。

中原地產住宅部總裁陳永傑表示,經濟轉差,本港樓價自去年高位已累跌近14%,個別屋苑更跌逾兩成,加上在加息周期下,銀主盤的增加速度恐加快,甚至複式向上,預料明年農曆新年後有機會增至逾1,000間。這意味銀主盤將大幅超過2008年爆發金融海嘯後的316伙水平。

會否被銀行「Call Loan」?

據按揭界人士指出,銀行因樓價跌而「Call Loan」的個案甚少,除非貸款人拖欠供款、業主將物業申請財務公司二按或被發現出租高成數按揭物業。另外,因懷疑涉及洗黑錢活動、利用個人戶口進行商業交易等也有機會被銀行暫停戶口運作及追收按揭貸款,導致要緊急轉按。

所以,如果業主每月準時供樓,就算不幸成為負資產,銀行「Call Loan」的機會其實很小。

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