Category: 九龍地產

半島豪庭是紅磡區內具規模的私人屋苑。隨着近來樓市持續疲弱，個別業主減價放售單位，並錄得成交。儘管如此，半島豪庭售價也不菲，一個564平方呎單位成交價要逾千萬元。 踏入新一年，僅在1月首4日，半島豪庭已錄得兩宗買賣成交個案。利嘉閣地產業務經理張金祥接受《龍週》記者訪問時表示，其中一個成交單位屬於4座中高層F室，實用面積564平方呎，成交價1030萬元，實用呎價18262元。另一單位屬於4座極高層C室，實用面積948平方呎，成交價2088萬元，實用呎價22025元。今月首4日就錄得成交，因為上述單位業主願意減價10%至15%。而受到大市偏淡氣氛影響，業主普遍把叫價調低5%。 入場費700萬 張金祥表示，目前市場買賣放盤量約有70個，叫價介乎700萬至2600萬元，實用呎價介乎18600至27000元。最平放盤單位為2座高層E室，實用面積376平方呎，叫價700萬元，實用呎價18617元。 現時市場上亦有複式單位放售，入場費4800萬元。中原地產黃埔花園一期高級分行經理伍懷樂接受《龍週》記者訪問時表示，單位屬4座高層C室，實用面積1790平方呎，叫價4800萬元，實用呎價26815元。張金祥說，目前租盤有20個，租金叫價介乎18000至45000元，實用呎租介乎45至52元。 料上半年樓價先跌後升 展望後市，地產代理普遍預期半島豪庭樓價在上半年會先跌後升，租金平穩。張金祥預期，樓價在第一季會回落5%，第二季回升8%。他指出，這兩個月是淡季，正因如此，市場累積購買力，相信會在第二季釋放。租金走勢方面，張金祥說，半島豪庭有不少日、韓籍租客，令租金有支持，料上半年租金平穩。 伍懷樂則預期，農曆年前樓價回落5%，但農曆新年後會有小陽春，睇樓量增加，屆時市場多準買家，業主因此收窄議價幅度，但未有預計樓價走勢。預料農曆年前租務市場偏淡，業主願意減租，但農曆年後，多了租客物色租盤，且屬旺季，業主趁勢收窄議價幅度，料租金平穩。 3房戶比重最多 半島豪庭位於紅磡灣紅荔道8號，於2000年入伙，提供1669個住宅單位，間隔由1房至4房不等。標準單位實用面積介乎376至1116平方呎，以920至1116平方呎的3房連工人房單位比重最多，佔總數的25%。雖然殯儀館位於屋苑附近暢通道，但紅磡體育館位於紅磡站旁邊，體育館是舉行大型演唱會的勝地，而且紅磡站對開的理工大學是本港主要專上學院之一，總括來說周圍環境不算太差。 購物外求 鐵路成交通樞紐 半島豪庭不設商場，購物消費要外求。沿着接駁屋苑的行人天橋步行數分鐘，可到達置富Malls。另一方面，附近紅磡灣中心和黃埔花園也有林林總總的商場。若想買餸，就要步行前往位於船澳街的街市，約需數分鐘。 屋苑附近交通尚算方便，沿着接駁屋苑的行人天橋步行數分鐘就可前往紅磡站。巴士總站設在紅磡站旁邊。不過，前往九龍其他地區和港島有更快捷的方法，便是在區內黃埔站乘坐地鐵，由屋苑步行約數分鐘就到這個站。  

麗晶花園坐落九龍灣，是區內頗具規模的老牌居屋，樓齡達33年。雖然近月麗晶花園樓價逐步回落，但無論是自由市場或綠表單位，入場費也要500萬元。 利嘉閣地產助理分區經理涂俊昇接受《龍週》記者訪問時表示，目前麗晶花園在自由市場的放盤量有10個，叫價介乎510萬至600萬元，實用呎價約介乎12500至14700元；綠表放盤量有4個，叫價介乎500萬至560萬元，實用呎價約介乎 12200 至 13700元。 細戶呎價1.2萬 他指出，自由市場最平單位屬於4座低層C室，實用面積407平方呎，叫價510萬元，實用呎價12530元。綠表單位最平屬於1座低層F室，實用面積407平方呎，叫價500萬元，實用呎價12285元。 涂俊昇說，12月份業主已調低叫價5%。不過，直至12月7日止，麗晶花園仍未錄得任何成交個案（包括自由市場和綠表）。他指出，近期附近淘大花園樓價回落，部分單位售價更跌至500萬元，準買家寧願選擇淘大花園，影響了麗晶花園市況。中原地產分行經理陳子麟接受《龍週》記者訪問時補充說，近期觀塘有新樓盤開售，售價貼近二手市場，吸引部分原先有意買居屋的人士轉買新盤。 料明年1月樓價跌半成 期間，麗晶花園亦未錄得任何租賃成交個案。涂俊昇指出，淘大花園租金下跌，現時水平與麗晶花園相差不多，故租客寧願選擇淘大花園。他說，現時麗晶花園租盤有3個，租金叫價介乎13500至15000元。 展望後市時，涂俊昇表示，麗晶花園始終是舊屋苑，用家為主，預期到了明年1月底至2月初，樓價會跌多5%，返回今年年初水平。至於租金走勢，他預期，市場上租盤數量不多，到了明年1月底至2月初，租金平穩向上5%。 407呎單位成主打 陳子麟則說，新盤開售，對麗晶花園樓價有影響；而且，在聖誕節假期後，若同區私人屋苑淘大花園和得寶花園業主輕微減價的話，準買家會先選擇新盤或這些屋苑，預計麗晶花園樓價會回落5%。他亦預期租金走勢平穩，因為租客來自九龍灣商貿區，客源穩定。 麗晶花園屬於私人機構參與居者有其屋計劃，共有22座住宅樓宇，共提供5904個住宅單位，實用面積介乎407至538平方呎，分兩房及三房式間格。涂俊昇說，407平方呎的單位比重最高，佔整個屋苑六至七成。 配套優勝 交通輸蝕 麗晶花園不是位處大街大巷，四周環境不算嘈吵，政府更在屋苑第8座鄰近一段的高空道路上設立半透明隔音屏遮蓋，以阻隔往來車輛的噪音。在屋苑配套設施方面，麗晶花園尚算充裕。若想購物買餸，可前往麗晶商場。 屋苑內設有籃球場、網球場、小型兒童遊樂場。愛好運動人士亦可以前往鄰近九龍灣公園，公園內設有足球場、籃球場、單車場等。 不過，屋苑在交通方面較為 「輸蝕」，屋苑距離港鐵九龍灣站頗遠，步行前往約需十多分鐘，惟屋苑內設有綠色小巴站，乘小巴可前往九龍灣站、觀塘，可彌補這方面的不足。未來沙中線啟德站在附近啟晴邨設有出口，由麗晶花園前往這個出口，十分鐘內可到達，相信屆時交通會較現在方便。    

位於新蒲崗的譽．港灣，論交通方便程度只屬一般，但 「入場費」 目前已經高達1千萬元。不過，業界人士指出，該屋苑鄰近啟德發展區，隨着區內交通和基建設施逐漸發展成熟，相信未來仍然有升值潛力。 利嘉閣地產新啟德分區董事程仲雄接受《龍週》記者訪問時稱，譽．港灣7月份錄得兩宗買賣成交個案，較6月同期少兩宗，因適逢7月份多雨令睇樓量減少。其中一宗成交個案屬於6座高層A室，實用面積1037平方呎，成交價2388萬元，呎價23027元。另一宗屬於2B座高層D室，實用面積540平方呎，成交價1138萬元，呎價21074元。 只有31個出售盤 他說，現時屋苑買賣盤源有31個，叫價介乎1000萬至5200萬元（由一房至特色單位），呎價介乎22026至38748元。最低叫價單位為2B座高層A室，實用面積454平方呎，叫價1000萬元，呎 價22026元。 至於7 月份租賃情況， 則表現較買賣市場好。程仲雄表示，譽．港灣7月份錄得13宗買賣成交個案，較6月份多3宗，因為暑假臨近，家長為子女新學期就讀新學校而搬遷。租金成交呎租介乎34至42元。 近年政府大力拓展鄰近啟德發展區，帶動區內樓價上升。今年5月，新鴻基地產就以251.61億元奪得鄰近港鐵啟德站的東九龍啟德第1F區1號住宅地，破盡全港官地紀錄，每平方呎樓面地價達17776元。 樓價有望再升逾一成 世紀21富山地產聯席董事林偉雄接受《龍週》訪問時表示，啟德地王誕生後，由5月至7月期間，市場入市意欲加強，譽．港灣叫價調高10%，成交價亦升3%至5%。他指出，啟德區將成為另一個核心商業區，港鐵可望明年通車，基建將會陸續落成，估計未來一至兩年該區樓價至少升10%至15%，譽 ．港灣樓價亦會有相若升幅。 雖然政府於6月底推出新一輪房屋政策措施，但他分析說，新措施如空置稅是針對一手樓，啟德區內新盤差不多售罄；而且，即使近期政府拍賣的地皮，預期項目也要兩、三年後落成，屆時港鐵啟德站通車，可抵銷措施所帶來的影響。除非經濟出現轉勢，否則這一、兩年內樓價不會大幅下調。另外，隨着啟德區新落成供應增加，估計未來區內一、兩年租金走勢平穩。 港鐵快通車 紓緩交通不便 譽．港灣位於新蒲崗太子道東638號，合共5座，提供1159個住宅單位，標準單位提供1至4房間隔，面積約571至2032平方呎。項目於2011年3月入伙。 屋苑設有住客會所，佔地約10萬平方呎，主要設施包括35米室外度假式泳池、20米室內泳池、多用途宴會廳、餐廳、兒童遊樂天地、迷你影院、多功能宴會廳、音樂創作室。基座設有20萬平方呎商場Mikiki，樓高3層，總面積逾20萬平方呎，約有100間商舖。 譽．港灣商場尚可應付日常生活需求。若想多一些選擇，就要到九龍城街市，但步行前往九龍城至少要10分鐘。事實上，屋苑交通方便程度只屬一般，雖然屋苑提供免費穿梭巴士服務，但只可以前往啟德沐安街。若果想前往其他地方，就要倚賴巴士和小巴。一旦未來港鐵沙田至中環線（即沙中線）通車，屋苑位近啟德站，相信情況會大為改善。但現時沙中線被發現鋼筋出現問題，通車時間會否延遲較難預料。  

位於大角咀海輝道的一號銀海屋苑，樓齡逾10年，最大賣點是臨海而建，部分單位享有附近避風塘美景。雖然目前一號銀海的入場費要接近1600萬元，但有地產代理指出，由於屋苑近海，預計未來一號銀海樓價仍有升值的潛力。 美聯物業高級營業經理周錦輝接受《龍週》記者訪問時表示，較早前區內新盤開售，成績理想，一號銀海屋苑業主紛紛調高叫價5%至10%。根據該行的資料顯示，目前市場買賣盤源有63個，叫價介乎1580萬至4500萬元，實用呎價介乎23700至37313元。周錦輝說，直至6月中為止，一號銀海共錄得兩宗成交個案，與5月同期相若。其中一宗為8座中層A室，實用面積781平方呎，成交價2288萬元，呎價約29296元；另一宗為3座高層A室，實用面積1019平方呎，成交價3270萬元，呎價32700元。 樓價料續升一成 租賃市場方面，現時一號銀海租盤有15個，租金叫價介乎32000至55000元，實用呎租介乎48至54元，直至6月中為止暫未錄得任何租務成交個案。展望後市，周錦輝指屋苑仍有升值潛力，主因屋苑臨海，位置佳，且區內缺乏大單位，故料樓價仍然向上，估計至年底，屋苑樓價仍會上升5%至10%。至於租賃市場，由於租盤同樣缺乏，估計未來租金有望上升5%。目前租金回報介乎2.8厘至3厘，尚算理想。 一號銀海位於大角咀海輝道18號，共有7座大廈，共提供700個住宅單位，最大特色是戶戶設有環保露台，每座大廈每層有3個單位，實用面積介乎665至1206平方呎，當中以910至976平方呎的單位所佔的比重最多。單位間隔包括兩房、三房連多用途房、三房連工人套房、四房連工人套房、相連單位。在景觀方面，單位A及單位B可望油麻地避風塘海景，而單位C望向毗鄰的瓏璽樓景。 芬蘭室內樂園進駐 一號銀海屋苑設有會所，位處5、6樓，設施包括戶外游泳池、室內恆溫游泳池、多用途運動場、健身室、兒童遊樂場及活動室、宴會廳等。另外，屋苑設有酒店，地下為銀海坊商場，設有來自芬蘭的一站式室內樂園SuperPark，是老中青同樂的室內親子好地方。 附近設施尚齊全 一號銀海屋苑附近配套設施尚算齊全。屋苑臨近海邊，故對開設有海旁公園，閒時可在這裏散步、垂釣。交通方面，一號銀海位近港鐵奧運站，步行約需10分鐘；若想乘搭其他交通工具，可到附近奧海城一期旁邊的巴士和小巴總站，或再步行至滙豐中心旁邊的巴士總站，提供更多選擇。若想購物，便要前往奧海城一至三期的商場，那裏店舖林立，主要銷售中高檔商品。另外，商場內中高檔食肆林立，也有不少選擇。