碧海藍天主打中小戶 968萬有交易

碧海藍天是 「西九四小龍」 屋苑之一,樓齡16年,以提供中小型住宅單位為主。隨着近期大市氣氛轉好,屋苑成交價不菲,一個501平方呎的單位成交價達968萬元。 最近一段日子,碧海藍天二手市場叫價回升。利嘉閣地產西九龍高級分區經理余文偉接受《龍週》訪問時表示,部分業主見近期大市回升,調高叫價3%至5%。他續稱,目前市場上約有60個買賣盤源,叫價介乎830萬至1100萬元,實用呎價約介乎16000至18000元,最平單位屬於1座低層D室,實用面積504平方呎,叫價 830 萬元,實用呎價16468元。 入場費830萬 單在3月首7日,屋苑錄得一宗買賣成交個案。美聯物業助理聯席董事錢永就接受《龍週》訪問時指出,成交單位屬於3座高層G室,實用面積501平方呎,成交價968萬元,實用呎價19321元。他透露,上述單位享有全海景,故售價特別高。 期間,屋苑未錄得任何租務成交個案。余文偉表示,現時租盤有5個,租金叫價介乎 21000 至 25000元,實用呎租介乎40至42元。 樓價租金料平穩向上 地產代理普遍預期,碧海藍天的樓價和租金將平穩向上。余文偉指出,近期市場氣氛轉好,利息不再調升,而且買賣盤源少,故預計未來3、4個月樓價平穩向上2%至3%。此外,區內用家多,放租量少,預期未來3、4個月租金平穩。 政府早前發表報告,預期未來本港私人住宅供應減少。錢永就表示,整體私人住宅供應愈少,九龍區供應亦會少,相信樓價不會向下,並指西九龍要2至3年後才有大型屋苑入伙,屆時兩房單位供應會增加,在這2至3年期間,新供應偏低,相信樓價和租金會硬淨,預計未來半年樓價和租金升3%至5%。 兩房戶佔七成 碧海藍天位於長沙灣深盛路8號,有5座,合共提供1616個單位,於2003年落成,樓齡約16年。余文偉表示,屋苑的標準單位實用面積介乎494至581平方呎,另有8個複式單位,實用面積介乎1168至1180平方呎。單位間隔分為兩房和三房,兩房單位佔整個屋苑約70%。 屋苑設有住客會所,設施包括室外游泳池及水力按摩浴池、平台花園、網球場、兒童遊樂場、蒸氣及桑拿浴室、音樂室、健康舞室、電腦室、園藝花園、閒座間、多功能廳、健身室及迷你影院等。 配套設施選擇多 大型百貨店Aeon早於2012年正式進駐碧海藍天,至今已有7年,佔據屋苑商場部分,稱得上是 「衣食父母」。這間百貨店共有三層,佔地約24萬平方呎,是Aeon第二大百貨店。店內貨品包羅萬有,包括各式各樣食品、衣物、電器用品、小孩玩具等。而且,店內也設有不同食肆,任君選擇。 其次,屋苑交通方便。港鐵是最方便快捷的交通工具,由屋苑步行前往荔枝角站,要走過泓景臺和昇悅居兩個商場,十分鐘內便到。當然,亦可以選擇前往南昌站,步行約需十分鐘。 對於喜歡戶外運動人士來說,單靠住客會所內設施未必可以滿足其需要,附近有值得去的休閒設施。鄰近興華街西遊樂場是好去處,那裏設有戶外七人足球場、寵物公園等設施。若想戶外暢泳,可到附近深水埗公園游泳池,泳池將於4月重開。  

港景峯 三房戶主打1200萬入場

景峯位於尖沙咀廣東道188號,可說是尖沙咀與佐敦的交界點,樓齡16年,提供近千個住宅單位。雖然屋苑以中小型單位居多,但樓價不菲,最平的一個504平方呎的單位,入場費也要1200萬元。 租金最高叫價6萬 利嘉閣地產首席聯席董事鄧敬彬接受《龍週》記者訪問時表示,目前屋苑買賣盤有61個,叫價介乎1250萬至3600萬元,實用呎價約介乎2.4萬至3.8萬元。最平單位屬於3座低層F室,實用面積504平方呎,叫價1250萬元,實用呎價2.4801萬元。 直至2月首10日,屋苑未錄得任何買賣成交個案。鄧敬彬指出,這與新春假期有關。世紀21中華物業營業董事司徒永權接受《龍週》記者訪問時補充說,許多業主仍看好後市,未有減價求售,而準買家持觀望態度,因此暫未有成交。 期間,在租賃市場上,港景峯未錄得任何租務成交個案。鄧敬彬說,現時屋苑租盤有36個,租金叫價介乎2.5萬至6萬元,實用呎租介乎43至65元,租金回報約2厘。 代理料半年樓價租金平穩 儘管近期樓市回軟,但地產代理預期,今年上半年港景峯樓價和租金會平穩。司徒永權表示,樓價走勢要視乎中美貿易戰進展而定,若果貿易戰未有惡化,業主不急於出貨,估計未來半年樓價平穩。他又預期,區內未有新入伙的租盤供應,故未來半年租金也會平穩。 鄧敬彬則表示,港景峯屬於舊屋苑,買賣流通量不多,相信受大市影響程度不大,估計未來半年樓價平穩。此外,尖沙咀屬於成熟地區,租金一直 「硬淨」,預計未來六個月的租金也會保持平穩。 港景峯原址為廣東道警察宿舍,1997年拆卸後,在1999年以招標方式售予長江實業為首的發展商,並改建成為私人屋苑,於2003年初入伙。港景峯由3幢樓高62層的住宅組成,共提供988個單位,單位實用面積介乎457至939平方呎。司徒永權說,當中以三房比重最多,佔整個屋苑約七成。 附近設施彌補商場不足 港景峯設有5萬呎的住客會所,此外還設有停車場,以及基座設有購物商場。不過,商場內有不少地產代理舖和教學店舖,食肆和零售店舖反而不多。若想有多些選擇,可以到鄰近柯士甸道,那裏有快餐店和超級市場,買餸則可到附近的官涌街市,步行數分鐘即到。屋苑亦位近柏麗購物大道,那裏以售賣中高檔商品為主,選擇更多,步行前往僅需數分鐘。 不 過,港景峯在交通方便程度上贏得不少分數。由屋苑步行至附近的佐敦站,只需數分鐘。如果想前往柯士甸站,走過鄰近行人隧道就可到達,同樣需時數分鐘。屋苑也鄰近粵港直通巴總站,而且高鐵站位於柯士甸站旁邊,前往內地很方便。 若想鬆鬆筋骨,除了屋苑的住客會所外,不妨到附近九龍公園逛逛。同時,漫畫星光大道、文物探知館等勝地亦位於公園內,值得一去。  

半島豪庭 564呎單位逾千萬成交

半島豪庭是紅磡區內具規模的私人屋苑。隨着近來樓市持續疲弱,個別業主減價放售單位,並錄得成交。儘管如此,半島豪庭售價也不菲,一個564平方呎單位成交價要逾千萬元。 踏入新一年,僅在1月首4日,半島豪庭已錄得兩宗買賣成交個案。利嘉閣地產業務經理張金祥接受《龍週》記者訪問時表示,其中一個成交單位屬於4座中高層F室,實用面積564平方呎,成交價1030萬元,實用呎價18262元。另一單位屬於4座極高層C室,實用面積948平方呎,成交價2088萬元,實用呎價22025元。今月首4日就錄得成交,因為上述單位業主願意減價10%至15%。而受到大市偏淡氣氛影響,業主普遍把叫價調低5%。 入場費700萬 張金祥表示,目前市場買賣放盤量約有70個,叫價介乎700萬至2600萬元,實用呎價介乎18600至27000元。最平放盤單位為2座高層E室,實用面積376平方呎,叫價700萬元,實用呎價18617元。 現時市場上亦有複式單位放售,入場費4800萬元。中原地產黃埔花園一期高級分行經理伍懷樂接受《龍週》記者訪問時表示,單位屬4座高層C室,實用面積1790平方呎,叫價4800萬元,實用呎價26815元。張金祥說,目前租盤有20個,租金叫價介乎18000至45000元,實用呎租介乎45至52元。 料上半年樓價先跌後升 展望後市,地產代理普遍預期半島豪庭樓價在上半年會先跌後升,租金平穩。張金祥預期,樓價在第一季會回落5%,第二季回升8%。他指出,這兩個月是淡季,正因如此,市場累積購買力,相信會在第二季釋放。租金走勢方面,張金祥說,半島豪庭有不少日、韓籍租客,令租金有支持,料上半年租金平穩。 伍懷樂則預期,農曆年前樓價回落5%,但農曆新年後會有小陽春,睇樓量增加,屆時市場多準買家,業主因此收窄議價幅度,但未有預計樓價走勢。預料農曆年前租務市場偏淡,業主願意減租,但農曆年後,多了租客物色租盤,且屬旺季,業主趁勢收窄議價幅度,料租金平穩。 3房戶比重最多 半島豪庭位於紅磡灣紅荔道8號,於2000年入伙,提供1669個住宅單位,間隔由1房至4房不等。標準單位實用面積介乎376至1116平方呎,以920至1116平方呎的3房連工人房單位比重最多,佔總數的25%。雖然殯儀館位於屋苑附近暢通道,但紅磡體育館位於紅磡站旁邊,體育館是舉行大型演唱會的勝地,而且紅磡站對開的理工大學是本港主要專上學院之一,總括來說周圍環境不算太差。 購物外求 鐵路成交通樞紐 半島豪庭不設商場,購物消費要外求。沿着接駁屋苑的行人天橋步行數分鐘,可到達置富Malls。另一方面,附近紅磡灣中心和黃埔花園也有林林總總的商場。若想買餸,就要步行前往位於船澳街的街市,約需數分鐘。 屋苑附近交通尚算方便,沿着接駁屋苑的行人天橋步行數分鐘就可前往紅磡站。巴士總站設在紅磡站旁邊。不過,前往九龍其他地區和港島有更快捷的方法,便是在區內黃埔站乘坐地鐵,由屋苑步行約數分鐘就到這個站。  

麗晶花園 細戶500萬入場

麗晶花園坐落九龍灣,是區內頗具規模的老牌居屋,樓齡達33年。雖然近月麗晶花園樓價逐步回落,但無論是自由市場或綠表單位,入場費也要500萬元。 利嘉閣地產助理分區經理涂俊昇接受《龍週》記者訪問時表示,目前麗晶花園在自由市場的放盤量有10個,叫價介乎510萬至600萬元,實用呎價約介乎12500至14700元;綠表放盤量有4個,叫價介乎500萬至560萬元,實用呎價約介乎 12200 至 13700元。 細戶呎價1.2萬 他指出,自由市場最平單位屬於4座低層C室,實用面積407平方呎,叫價510萬元,實用呎價12530元。綠表單位最平屬於1座低層F室,實用面積407平方呎,叫價500萬元,實用呎價12285元。 涂俊昇說,12月份業主已調低叫價5%。不過,直至12月7日止,麗晶花園仍未錄得任何成交個案(包括自由市場和綠表)。他指出,近期附近淘大花園樓價回落,部分單位售價更跌至500萬元,準買家寧願選擇淘大花園,影響了麗晶花園市況。中原地產分行經理陳子麟接受《龍週》記者訪問時補充說,近期觀塘有新樓盤開售,售價貼近二手市場,吸引部分原先有意買居屋的人士轉買新盤。 料明年1月樓價跌半成 期間,麗晶花園亦未錄得任何租賃成交個案。涂俊昇指出,淘大花園租金下跌,現時水平與麗晶花園相差不多,故租客寧願選擇淘大花園。他說,現時麗晶花園租盤有3個,租金叫價介乎13500至15000元。 展望後市時,涂俊昇表示,麗晶花園始終是舊屋苑,用家為主,預期到了明年1月底至2月初,樓價會跌多5%,返回今年年初水平。至於租金走勢,他預期,市場上租盤數量不多,到了明年1月底至2月初,租金平穩向上5%。 407呎單位成主打 陳子麟則說,新盤開售,對麗晶花園樓價有影響;而且,在聖誕節假期後,若同區私人屋苑淘大花園和得寶花園業主輕微減價的話,準買家會先選擇新盤或這些屋苑,預計麗晶花園樓價會回落5%。他亦預期租金走勢平穩,因為租客來自九龍灣商貿區,客源穩定。 麗晶花園屬於私人機構參與居者有其屋計劃,共有22座住宅樓宇,共提供5904個住宅單位,實用面積介乎407至538平方呎,分兩房及三房式間格。涂俊昇說,407平方呎的單位比重最高,佔整個屋苑六至七成。 配套優勝 交通輸蝕 麗晶花園不是位處大街大巷,四周環境不算嘈吵,政府更在屋苑第8座鄰近一段的高空道路上設立半透明隔音屏遮蓋,以阻隔往來車輛的噪音。在屋苑配套設施方面,麗晶花園尚算充裕。若想購物買餸,可前往麗晶商場。 屋苑內設有籃球場、網球場、小型兒童遊樂場。愛好運動人士亦可以前往鄰近九龍灣公園,公園內設有足球場、籃球場、單車場等。 不過,屋苑在交通方面較為 「輸蝕」,屋苑距離港鐵九龍灣站頗遠,步行前往約需十多分鐘,惟屋苑內設有綠色小巴站,乘小巴可前往九龍灣站、觀塘,可彌補這方面的不足。未來沙中線啟德站在附近啟晴邨設有出口,由麗晶花園前往這個出口,十分鐘內可到達,相信屆時交通會較現在方便。    

西九The Austin 細戶千萬入場費

美聯物業高級區域經理張卡迪接受《龍週》記者訪問時表示,目前The Austin買賣盤源有60多個(兩期合計),叫價介乎1000萬至1.3億元,實用呎價介乎25000至37000元。最平單位屬於1期1座中層D室,實用面積356平方呎,叫價1000萬元,實用呎價28090元。 高鐵未產生效應 屋苑於10月曾錄得一宗買賣成交個案,但最終撻訂收場。踏入11月首兩日,市場暫時未錄得任何買賣成個案。張卡迪說,儘管業主提高議價幅度5%至10%,但準買家不願意出價。世紀21中華物業營業董事司徒永權接受《龍週》記者訪問時分析,近期利淡因素逐漸浮現,包括股市波動、中美貿易戰、銀行加息;加上高鐵通車後,人流達不到預期目標,來港乘客不是買樓,未能產生效應,故市場交投淡靜。 在租賃市場上,10月份同樣未有成交。張卡迪表示,現時市場租盤約有80至90個,租金叫價介乎26000至42000元,呎租介乎43至47元。 料屋苑未來價跌租穩 地產代理對後市持審慎態度。司徒永權指出,若息口持續向上,加上中美貿易戰和股市波動帶來負面心理影響,預計The Austin樓價至今年年底將下跌10%。至於租金走勢,今年本港經濟環境不算好,業主不敢加租,而且租盤量不多,估計至年底租金平穩。 張卡迪則說,以往12月是樓市傳統淡季,但今次提早一個月來臨,預期11、12月屋苑買賣宗數屬於單位數。他續稱,12月是旅遊高峰期,業主會留待過年後才考慮收窄議價幅度,故預計到了明年1月底,樓價下跌10%。他又預期,未來轉賣為租的單位數量增加20%至30%,故租金走勢平穩。 The Austin樓齡新,不足5年。屋苑分兩期,分別位於九龍渡船角匯翔道8號及柯士甸道西9號,第一期The Austin由4幢大廈組成,樓高23至27層,共提供575個住宅單位。第二期Grand Austin同樣由4幢大廈組成,樓高27至32層,共提供691個住宅單位。 交通消閒設施佔優 The Austin最煞食的地方是交通方便,本身是港鐵柯士甸站上蓋項目,柯士甸站位於西鐵線,可前往新界西。若想前往港島和東涌,便要步行至鄰近九龍站乘港鐵前往。同時,隨着廣深港高速鐵路香港段於9月通車,屋苑鄰近高鐵西九龍站,前往內地又多一個途徑,快捷方便。當然,附近還有巴士總站、客運碼頭,任君選擇。 雖然屋苑設有住客會所,但附近娛樂休憩設施值得一去,比如鄰近高鐵站的天空走廊,閒時去漫步拍照亦甚愜意。至於西九龍文化區戲曲中心位於鄰近廣東道、柯士甸道交界,是愛好文化藝術人士的好去處。不過,屋苑不設商場,購物需要前往九龍站商場Elements(圓方),步行約需10分鐘內。若想買餸,就要走過附近的行人隧道,前往官涌街市,約需數分鐘。  

龍蟠苑 綠表500萬入場

位於鑽石山的龍蟠苑屬居屋屋苑,樓齡達26至31年,但樓價不菲,現時放售的綠表單位最低叫價500萬元;自由市場放售的單位入場費也要600萬元。 世紀21富山聯席董事林偉雄接受《龍週》記者訪問時表示,近期樓市放緩,龍蟠苑業主態度稍軟。目前屋苑在自由市場有10個買賣盤,部分業主把叫價調低3%至5%。最平的放盤單位屬於D座中層9室(連租約),實用面積353平方呎,叫價600萬元,呎價16997元。 市況欠佳 業主調低樓價5%出售 林偉雄指出,直至10月4日屋苑在本月共錄得一宗買賣成交個案。成交單位屬於A座高層16室,實用面積383平方呎,成交價615萬元,呎價16057元。其間,屋苑亦錄得一宗租務成交個案,涉及單位屬於B座中層10室,實用面積426平方呎,租金成交價16000元,呎租37.5元。現時市場上有6個租盤,租金叫價介乎14000至17000元。 同時,屋苑共有兩個綠表單位放售。中原地產高級分行經理李浩洋接受《龍週》記者訪問時表示,其中一個屬G座低層1室,實用面積554平方呎,叫價700萬元,呎價12635元。另一放售單位屬D座低層2室,實用面積426平方呎,叫價500萬元,呎價11737元。 屋苑樓價未來半年料跌一成 展望後市,地產代理普遍持審慎態度。林偉雄預計,未來半年龍蟠苑樓價要下跌5%至10%才有承接力。因為大圍環境不明朗,減弱入市信心;而且,銀行加息及中美貿易戰未完結,令市場觀望氣氛濃。他亦同意,早前政府公布推出新居屋,定價以五二折計算,會令一批符合資格的人士改抽新居屋,對龍蟠苑市況有所影響。 李浩洋則預期,龍蟠苑樓價至明年農曆新年前將回落2%至3%。股市波動是其中一個利淡因素。其次,近期新樓盤開價低,如油塘海傲灣一房單位售價500多萬元,但龍蟠苑同類單位售價要600萬元以上,故會吸納一批購買力,對二手市場會有影響。 但他補充,不少業主看好明年沙中線通車(鑽石山是其中一個站),認為屆時樓價會上升,因此不會大幅減價求售。另外,部分業主把單位轉賣為租,租盤增多,料未來2、3個月租金平穩。 兩房戶比重最多 龍蟠苑位於龍蟠街8號,共有7幢樓宇,提供3680個住宅單位,單位面積介乎334至635平方呎。屋苑分三期,第一、二期主要提供一房及兩房的中小型單位;第三期的龍環閣(即G座)則提供兩房、三房及三房連儲物室的中型及大型單位。李浩洋表示,屋苑以426平方呎兩房單位比重最多,佔整體近四成。 屋苑配套一般 交通最便利 龍蟠苑內配套設施一般。雖然屋苑內有兩層商場,但店舖的選擇不多。幸好屋苑位於鳳德邨商場街市和荷里活廣場之間,若想有更多選擇,可以前往這兩個規模較大的商場逛逛。 屋苑設有兒童遊樂場、籃球場、羽毛球場、乒乓球場,閒時可以與小朋友玩樂和做運動。當然,屋苑鄰近的鳳德公園是休憩的更佳地方,公園規模大,並設有涼亭、步行徑、兒童遊樂場等設施。 龍蟠苑設有多層停車場,但未必人人可以擁有私家車。不過,屋苑的最大優勢是鄰近鑽石山港鐵站,附近荷里活廣場設有巴士總站,盡享交通之便。而且,沙中線可望明年通車,屆時龍蟠苑居民前往新界會更方便。  

又一居 主打中小型戶 入場費千萬

又一居位於深水埗區又一村內,這裏是豪宅的集中地,雖然屋苑以千呎以下單位為主,但入場費也要1000萬元。不過,隨着加息等利淡因素逐漸浮現,近期又一居樓價已開始回調,預期未來這個走勢仍會持續。 踏入8月份,又一居價量皆下跌。美聯物業助理聯席董事蕭偉祥向《龍週》記者表示,直至8月下旬止,又一居錄得3宗買賣成交個案,較7月同期下跌30%,成交價亦跌3%至5%。他指出,本港銀行加息,以及經濟環境不明朗,令二手市場市況偏軟。利嘉閣地產高級分行經理黃萬華補充說,近期市場上有不少新盤開售,焦點轉向一手市場,從而影響二手市場市況。 20個買賣盤源 黃萬華表示,目前又一居在市場上的買賣盤源有20個,叫價每平方呎介乎2萬至2.2萬元,成交呎價介乎1.9萬至2.1萬元。業主把叫價調低2%至3%。現時又一居入場費也要1000萬元。蕭偉祥則指出,最低叫價單位屬於10座低層D室,面積450平方呎,叫價1000萬元,每平方呎約2.2萬元。 期間,近期的租務市場成交亦下跌。蕭偉祥表示,屋苑錄得10宗租務成交個案,較7月同期下跌10%。但租金仍然企穩,平均呎租50元。 代理料年底樓價微跌 不過,地產代理對後市持審慎態度,均預期未來又一居樓價上升動力不大。黃萬華分析指,今年1月至7月,整體樓價上升14%,再上升的空間不多,但受到未來加息影響下,料至年底樓價反覆波動5%。他又說,雖然中美貿易戰持續,而且加息,但息口維持2.25厘至2.3厘,處於低水平,故相信後市不會大幅調整。 黃萬華續說,又一居位於成熟發展區域,買家來自分支家庭,同時,屋苑附近為名校區,家長因應遷就小孩返學而搬遷,買賣仍然有支持。他表示,部分準買家持觀望態度,故反而會租住單位,預計直至年底,租金會升10%。 蕭偉祥則預期,屋苑樓價會再回調,因為銀行收緊估價,估計未來一、二個月樓價會跌5%至10%。租金則波動不大。 環境靜中帶旺 又一居由32座物業組成,在1993年至1995年落成。屋苑分3期發展,第1期包括第1至20座,第2期包括第21、22、 23、25座,第3期包括第26至33座,分別坐落在瑰麗路、又一居道和達之路,提供約1800個住宅單位。屋苑樓層不高,屬於低密度住宅。 又一居鄰近為住宅區,環境尚算清靜。若想購物,步行數分鐘便可到達又一城商場。又一城商場的最大特點是連接公共交通支線,包括港鐵九龍塘站、東鐵線九龍塘站、又一城公共運輸交匯處等。另外,又一居鄰近九龍塘區內中小學和大學林立。城市大學更在又一城對面,只要經過又一城商場連接的隧道便可到達。雖然九龍塘有不少名校,但又一居小學校網隸屬40網,並非出名的41網,中學卻屬於深水埗區。話雖如此,附近學校林立,多少可以為小孩培養讀書風氣。  

啟德發展趨成熟 譽・港灣入場費千萬

位於新蒲崗的譽.港灣,論交通方便程度只屬一般,但 「入場費」 目前已經高達1千萬元。不過,業界人士指出,該屋苑鄰近啟德發展區,隨着區內交通和基建設施逐漸發展成熟,相信未來仍然有升值潛力。 利嘉閣地產新啟德分區董事程仲雄接受《龍週》記者訪問時稱,譽.港灣7月份錄得兩宗買賣成交個案,較6月同期少兩宗,因適逢7月份多雨令睇樓量減少。其中一宗成交個案屬於6座高層A室,實用面積1037平方呎,成交價2388萬元,呎價23027元。另一宗屬於2B座高層D室,實用面積540平方呎,成交價1138萬元,呎價21074元。 只有31個出售盤 他說,現時屋苑買賣盤源有31個,叫價介乎1000萬至5200萬元(由一房至特色單位),呎價介乎22026至38748元。最低叫價單位為2B座高層A室,實用面積454平方呎,叫價1000萬元,呎 價22026元。 至於7 月份租賃情況, 則表現較買賣市場好。程仲雄表示,譽.港灣7月份錄得13宗買賣成交個案,較6月份多3宗,因為暑假臨近,家長為子女新學期就讀新學校而搬遷。租金成交呎租介乎34至42元。 近年政府大力拓展鄰近啟德發展區,帶動區內樓價上升。今年5月,新鴻基地產就以251.61億元奪得鄰近港鐵啟德站的東九龍啟德第1F區1號住宅地,破盡全港官地紀錄,每平方呎樓面地價達17776元。 樓價有望再升逾一成 世紀21富山地產聯席董事林偉雄接受《龍週》訪問時表示,啟德地王誕生後,由5月至7月期間,市場入市意欲加強,譽.港灣叫價調高10%,成交價亦升3%至5%。他指出,啟德區將成為另一個核心商業區,港鐵可望明年通車,基建將會陸續落成,估計未來一至兩年該區樓價至少升10%至15%,譽 .港灣樓價亦會有相若升幅。 雖然政府於6月底推出新一輪房屋政策措施,但他分析說,新措施如空置稅是針對一手樓,啟德區內新盤差不多售罄;而且,即使近期政府拍賣的地皮,預期項目也要兩、三年後落成,屆時港鐵啟德站通車,可抵銷措施所帶來的影響。除非經濟出現轉勢,否則這一、兩年內樓價不會大幅下調。另外,隨着啟德區新落成供應增加,估計未來區內一、兩年租金走勢平穩。 港鐵快通車 紓緩交通不便 譽.港灣位於新蒲崗太子道東638號,合共5座,提供1159個住宅單位,標準單位提供1至4房間隔,面積約571至2032平方呎。項目於2011年3月入伙。 屋苑設有住客會所,佔地約10萬平方呎,主要設施包括35米室外度假式泳池、20米室內泳池、多用途宴會廳、餐廳、兒童遊樂天地、迷你影院、多功能宴會廳、音樂創作室。基座設有20萬平方呎商場Mikiki,樓高3層,總面積逾20萬平方呎,約有100間商舖。 譽.港灣商場尚可應付日常生活需求。若想多一些選擇,就要到九龍城街市,但步行前往九龍城至少要10分鐘。事實上,屋苑交通方便程度只屬一般,雖然屋苑提供免費穿梭巴士服務,但只可以前往啟德沐安街。若果想前往其他地方,就要倚賴巴士和小巴。一旦未來港鐵沙田至中環線(即沙中線)通車,屋苑位近啟德站,相信情況會大為改善。但現時沙中線被發現鋼筋出現問題,通車時間會否延遲較難預料。  

1號銀海入場費1600萬 前景看俏

位於大角咀海輝道的一號銀海屋苑,樓齡逾10年,最大賣點是臨海而建,部分單位享有附近避風塘美景。雖然目前一號銀海的入場費要接近1600萬元,但有地產代理指出,由於屋苑近海,預計未來一號銀海樓價仍有升值的潛力。 美聯物業高級營業經理周錦輝接受《龍週》記者訪問時表示,較早前區內新盤開售,成績理想,一號銀海屋苑業主紛紛調高叫價5%至10%。根據該行的資料顯示,目前市場買賣盤源有63個,叫價介乎1580萬至4500萬元,實用呎價介乎23700至37313元。周錦輝說,直至6月中為止,一號銀海共錄得兩宗成交個案,與5月同期相若。其中一宗為8座中層A室,實用面積781平方呎,成交價2288萬元,呎價約29296元;另一宗為3座高層A室,實用面積1019平方呎,成交價3270萬元,呎價32700元。 樓價料續升一成 租賃市場方面,現時一號銀海租盤有15個,租金叫價介乎32000至55000元,實用呎租介乎48至54元,直至6月中為止暫未錄得任何租務成交個案。展望後市,周錦輝指屋苑仍有升值潛力,主因屋苑臨海,位置佳,且區內缺乏大單位,故料樓價仍然向上,估計至年底,屋苑樓價仍會上升5%至10%。至於租賃市場,由於租盤同樣缺乏,估計未來租金有望上升5%。目前租金回報介乎2.8厘至3厘,尚算理想。 一號銀海位於大角咀海輝道18號,共有7座大廈,共提供700個住宅單位,最大特色是戶戶設有環保露台,每座大廈每層有3個單位,實用面積介乎665至1206平方呎,當中以910至976平方呎的單位所佔的比重最多。單位間隔包括兩房、三房連多用途房、三房連工人套房、四房連工人套房、相連單位。在景觀方面,單位A及單位B可望油麻地避風塘海景,而單位C望向毗鄰的瓏璽樓景。 芬蘭室內樂園進駐 一號銀海屋苑設有會所,位處5、6樓,設施包括戶外游泳池、室內恆溫游泳池、多用途運動場、健身室、兒童遊樂場及活動室、宴會廳等。另外,屋苑設有酒店,地下為銀海坊商場,設有來自芬蘭的一站式室內樂園SuperPark,是老中青同樂的室內親子好地方。 附近設施尚齊全 一號銀海屋苑附近配套設施尚算齊全。屋苑臨近海邊,故對開設有海旁公園,閒時可在這裏散步、垂釣。交通方面,一號銀海位近港鐵奧運站,步行約需10分鐘;若想乘搭其他交通工具,可到附近奧海城一期旁邊的巴士和小巴總站,或再步行至滙豐中心旁邊的巴士總站,提供更多選擇。若想購物,便要前往奧海城一至三期的商場,那裏店舖林立,主要銷售中高檔商品。另外,商場內中高檔食肆林立,也有不少選擇。  

九龍站豪宅 天璽呎價破7萬

尖沙咀港鐵九龍站上蓋雲集新一代豪宅物業,當中天璽樓齡近 10 年,由兩幢摩天大廈組成。物業外形高,其樓價亦高企, 5 月初錄得一宗一手成交,呎價達74722元,創項目新高。即使二手市場的入場費也不菲,達2500萬元。 天璽5月初錄得的一手新高成交,是第20座第1區「天鑽璽」 85樓A室,實用面積1481平方呎,屬於四房單位,成交價逾1.106億元,呎價達74722元,呎價創項目新高。 二手叫價調高兩成 天璽一手盤成交呎價創新高,對二手市場產生一定效應。利嘉閣地產首席聯席董事鄧敬彬接受《龍週》記者訪問時表示,消息公布後,二手市場的個別業主把叫價調高20%。不過,在5月份的頭15日內,二手市場未有錄得任何成交個案。 美聯物業區域聯席董事彭文浩接受《龍週》記者訪問時分析,這是因為天璽屋苑放盤量不多,以往錄得的成交亦不多。目前天璽放盤量約有50至60個,每平方呎叫價約39300至70000元,平均叫價每平方呎約50000元。最平價的單位是 「星鑽璽」一個低層B單位,叫價2500萬元,實用面積635平方呎,呎價約39370元。 彭文浩表示,在租賃市場方面,天璽在同期錄得8宗租賃成交個案,與4月同期差不多,4月全月錄得13宗成交個案。5月租金平均成交呎價約80元,跟4月水平差不多。現時市場租盤26個。 天璽由兩幢樓高約270米的摩天大廈組成,項目除了住宅部分外,還包括服務式住宅港景匯和酒店W Hotel,住宅部分已於2009年12月入伙。天璽合共提供825個住宅單位,其中天璽I為純住宅項目,住宅劃分為五個獨立部分,分別為1區 「日鑽璽」(67至93樓)、3區 「皇鑽璽」(67至82樓)、2區 「月鑽璽」(15至63樓)、5區 「星鑽璽」(15至63樓)及6區 「彗鑽璽」(12至38樓)。當中39樓及65樓為庇護層,40樓及66樓為樓電層。住宅間隔由約800平方呎的一房單位至逾2200平方呎的四房單位。值得一提的是,天璽面向附近避風塘,故部分單位可享開揚景致。 酒店位於低層 天璽II為綜合性項目,1至38樓為W Hotel,合共設有393個房間。酒店於09年1月開業。另一部分為服務式住宅 「港景匯」,位於50至70樓,共有266個房間,間隔包括開放式、一房至三房,標準單位面積464至1420平方呎。天璽II其餘部分為2區 「海鑽璽」(12至38樓)及1區 「天鑽璽」(67至93樓)。 天璽住客會所命名為 「d'Oro」,佔地接近10萬方呎的會所,共有3層,大堂樓底高度逾10米。會所另備專為小孩,甚至嬰兒而設的 「千卡運動園」,內裏每項運動設施都是為幼孩而設。 鐵路樞紐成焦點 交通便利是九龍站項目的主要賣點,乘搭港鐵前往中環僅需兩、三分鐘,方便快捷。同時,鄰近的廣深港高鐵香港段工程可望下半年完成,預期可在第三季通車,屆時前往內地城市會更方便。在可見的將來,這裏將成為鐵路樞紐。除了鐵路外,九龍站還設有巴士、綠色小巴總站。 若想購物,就要逛大型購物商場Elements(圓方),商場樓高4層,面積達100萬平方呎,場內除了有零售店舖、食肆、戲院外,還設有一個溜冰場,消閒運動集於一身。