油旺變天 重建藍圖曝光 如何執行成焦點

歷時4年、市建局的「油麻地及旺角地區規劃研究」早前出爐,建議將油旺地區分為五大不同主題區,包括將油麻地果欄活化成具特色的旅遊景點、花墟徑水渠改建為水道等,目前是將油旺重塑為宜居、可持續、多元化及具活力的都市核心圈。不過,該項目在重建中將面對什麼難度,又會對區內將帶來什麼樣的改變呢?

五大潛力區發展主題各不同

今次的油旺研究範圍是本港十八區中人口密度最高的地區,人口密度平均每1000平方米有180人,是全港平均數的6倍;人均居住面積只有18.7平方米,比全港平均數少12.6%。道路佔土地面積達四成以上,故經常出現人車爭路情況。

身兼市建局非執行董事的立法會議員鄭泳舜接受《龍週》記者訪問時指出,油旺區過去一直有不少重建項目,但規模較小,對改善社區效益很小,交通配套、改善居住環境和空氣問題等一直做得不理想,這次整體規劃藍圖可說是吸取過去的經驗,「如果做得成,油旺將帶來新景象」。

油尖旺區議員許德亮亦形容,這是一幅漂亮的規劃藍圖,問題關鍵在於如何執行,期望市建局有全盤的應變方案。

根據該份研究,油旺重建分為五個不同主題區,包括:一,增強旺角東獨特的商業活力和特色,成為「步行娛樂和購物目的地」;二,透過強化亞皆老街沿線的商業或零售用途,提升社區的混合土地用途特色,及把旺角東的購物網絡延伸至旺角西,鞏固向南發展的社區歸屬感,從而在旺角西創建一個獨特的「休閒商業和混合土地用途社區 」;

三,逐步淘汰傳統工業用途,推動綜合社區發展和綠化空間,以改善大角咀及太子地區的生活環境,成為「綠悠社區」;四,善用區內廣泛的歷史文化資源,進一步豐富區內濃郁的歷史文化特色,在油麻地北打造一個「保育及文化勝地」;五,在油麻地南創造一個獨特的「多功能城市樞紐」,作為西九龍新發展的延伸,提供商業和混合式用途。

執行難度高 安置成關鍵

鄭泳舜和許德亮都贊同重建規劃,但同時指出執行難度高。鄭泳舜表示,油旺人口密度高,聚居很多基層市民,多劏房戶,重建涉及搬遷問題,因此成功的關鍵在於如何安置這些居民。

根據發展藍圖,油旺區人口的人均居住面積由現時18平方米,增至22至26平方米,市建局並會提供更多「港人首次置業」房屋等。鄭泳舜相信油旺重建會以私樓為主,目前只知道預留九龍城幾個公共屋邨可作安置,「始終要搬區」,所以重建時要想辦法建多一些支援房屋。

▲鄭泳舜落區視察舊樓

許德亮則提到,油旺涉及很多私人業權,難以「起完一部分搬一部分」,整個藍圖太大,也難一下子重建。此外,一旦重建方案公佈,就會有很多人「落釘」,變成收購價越來越高,難以實行。因此,政府須運用收回土地權,落定一個收購價,有系統地分階段重建,做到原區安置。

「不涉及價錢賠償,拆了,在旁邊優先安置,避免炒風。」許德亮以新鎮地街的舊樓重建為例說,發展商都建了細價樓,「600多萬,200多呎,這樣的劏房有沒有人願意買?」他表示,重建變成了「炒起樓價」,普通市民根本買不起,故提出優先原區安置的建議。

許德亮指出,若原區安置,樓上居民受影響較少,但油旺涉及大量地舖,這才是最大的難題,「相差一條街,一間地舖可以相差幾千萬。」所以,地舖是重建的最大阻力,且區內有不少五金等行業的地舖,能否找到同樣面積的舖位搬遷也成問題。

鄭泳舜認為,由於油旺舊樓眾多,重建具迫切性。這次重建藍圖涉及五大項目,可以「成熟一項推一項」,因為有些項目大家已有共識、空間較大,希望兩三年內可推行,「一邊做一邊吸收經驗」。

▲許德亮落區視察旺角街市一帶

果欄活化成具特色旅遊景點

是次重建藍圖包括將油麻地果欄活化成具特色的旅遊景點。果欄毗鄰巧翔街的一幅用地將興建一幢多層的商業大廈,其基座用作水果批發市場,以重置現時果欄的批發作業。

據許德亮了解,果欄的商戶並不想搬遷,因涉及「執位」、外檔和內檔如何分配等複雜問題。另一問題是按照果欄的規劃應是把果欄升高,下面用作泊車,但商戶不願搬上樓。

九龍果菜同業商會理事長張志祥亦說,果欄商戶同時作零售及批發,難將兩者分開重置;加上多屬重型貨品難搬運上樓,認為新方案難解決問題。

鄭泳舜指出,果欄具特色,但同時對區內居民造成影響,例如交通配套,塞車等問題,因此重建已討論多年。

「將果欄搬去其他區,對果欄商戶比較困難。」鄭泳舜說,市建局的活化計劃提供更多地方給果欄,另方面增加旅遊景點,增加交通配套,方向是好。但工程很大,故要和當區居民、販商深入討論。

而參考外國例子,如日本有水產、蔬果市場,歐美亦很常見,而本港的果欄很有特色,不少遊客和市民都喜歡去買水果,故鄭泳舜認為果欄很有潛力發展成旅遊景點。

▲油麻地果欄一帶

收購成本逾萬億 三方案皆虧蝕

油旺舊樓數千,按市建局行政總監韋志成估計,若全數收購成本高達1.1萬億元,因此如何融資成為一大問題。

市建局的研究根據發展密度、設計人口規模和對資源的影響,制定了「正、負、零」三個概念藍圖方案。

「正」方案是設定是增長與宜居,重點促進經濟增長,旨在於基礎設施和規劃容量的限制下,增加總樓面面積至942萬平方米,估計虧蝕1000億元。

「負」方案是透過進行大規模重組和減少人口,創建一個宜居城市,此方案需政府採取更多主導措施,總樓面面積700萬平方米。「零」方案是處於上述兩者之間,在維持現行分區計劃大綱圖容許的總樓面面積基礎上,改善宜居環境,總樓面面積 740萬平方米。此兩方案估計都要蝕逾4000億元。

鄭泳舜認為重建費用很高,未必能單靠政府,除了轉移地積比、增加地積比等,仍要想多些方法,達至收支平衡,否則一定會影響重建進度。若政府採納「正」方案,即有望會增加居民居住的人均面積,亦可減少虧蝕。

許德亮認為,若能進一步放寬建築比率和高度限制,可減輕財政壓力。現時區內較多二十多層的舊樓,最高三十多層,增加三分一發展空間料可減低不少財政壓力;另外可以通過上市等方式集資,避免財赤越滾越大。



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