九龍私宅去年轉售獲利跌 專家今年意見分歧

去年新冠肺炎病毒衝擊本港樓市,影響二手市場轉售獲利。據地產代理指,九龍區獲利成功比率 97.1%,按年下跌 1.2 個百分點之餘,亦是三區表現最差。踏入2021年,疫情未減退,專家對九龍區獲利成功比率可否收復失地意見分歧。

據利嘉閣地產報告顯示,在去年33005宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中,帳面獲利個案共32260宗,佔比97.7%,較前年的98.6%下跌0.9個百分點,連跌兩年,並創2011年以來的10年新低。

新盤開價進取 轉售難獲利

以本港三區來說,新界表現最好(見表一),獲利成功比率98.2%,按年跌 0.6 個百分點;其次是港島,獲利成功比率97.2%,按年跌1.1個百分點。九龍區排最後,獲利成功比率97.1%,按年跌1.2個百分點,亦是三區之中跌幅最多。

九龍私宅轉售獲利下跌,跟過去數年區內多個新盤高價推售有關。第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國接受《龍週》記者訪問時分析,過去2、3年九龍區多個新盤開售,開售價進取,但二手轉賣時難獲利。他舉例說,兩年前購入啟德區一手單位,今時今日轉售時可能要蝕讓,因現時樓價下跌。

開放戶需求不及新界

利嘉閣地產九龍區董事徐志華接受《龍週》記者訪問時則認為,九龍新入伙的開放式細單位較多,這類單位面積約200至300平方呎,論數量多過港島,論需求不及新界。他說,雖然九龍區租金回報較新界高,但成功租出不易,始終買新界單位售價平些,而且寧願租住新界單位,因九龍區租金較貴。他又說,先前大部分投資者購入這類細單位,但現時經濟環境欠佳,投資者減價求售,寧願少賺一些錢。

雖然今年1月二手市場交投活躍,但專家對今年九龍私宅轉售獲利意見分歧。徐志華指,今年九龍區供應回穩,在啟德區大單位多,亦有細單位,但不是開放式,故預期今年九龍區獲利率會回升,可重返前年水平,有機會跟港島區扯平。

不過,陳超國則指,三區當中,九龍表現會較弱,因隨着啟德區內陸續有新盤入伙,其獲利率未必可以返回前年水平,預料獲利成功比率會進一步回落,跌幅不超過一個百分點。除非大市止跌回升,獲利率才可返回前年水平。他續稱,雖然新界區入伙新盤較多,但其推盤價不算進取,而啟德區始終位於市區,發展商開價進取,故二手轉售獲利不易。

美孚成獲利宗數最多九龍屋苑

據利嘉閣資料顯示,去年十大二手私宅轉售獲利登記宗數最多的屋苑當中(表2),超過一半屋苑來自新界,天水圍嘉湖山莊高踞榜首。九龍區僅只有美孚新邨上榜,全年錄得獲利宗數有298宗,排第六;其獲利成功比率為99.3%,每宗轉手個案平均賺96.8%。

美孚新邨在九龍眾多屋苑當中鶴立雞羣,徐志華分析指,首先,美孚新邨是大型屋苑,單位數目多,成交宗數亦多。其次,美孚新邨是早期入伙的屋苑,大部分業主購入價不太高,故其獲利宗數較多。他預期今年美孚新邨仍然可以上榜,因其交投穩定,兼且始終是區內最大屋苑。

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