何啟明:精明投資—大灣區買樓篇

港人投資內地房產早已是常見的事,現在更隨着中央政府推行 「粵港澳大灣區」政策,再加上港府宣傳及本港的土地問題,令不少港人北望神州,甚至連財政司司長陳茂波亦表示要放出澳洲物業,並趁粵港澳大灣區發展規劃綱要(下稱 「綱要」)出爐時於大灣區置業。大灣區投資房產再被看高一線,不過,筆者都想從幾方面提醒各位市民,如何在內地投資有道,做個精明投資者。

卻說,內地房產分開 「住宅」和 「商住」樓宇,兩者在年期、作用大為不同。由於 「綱要」尚未出爐,港人現時仍受 「限購」政策影響,並只能在內地購買或投資商舖、商住公寓及酒店物業,這些都是無 「房產證」;唯有關商業樓宇法例尚欠完善,令部分立心不良的發展商乘機向港人推介內地商業樓宇,甚至有樓盤未經政府批准銷售便 「租上租」方式引君入甕。這種 「返租」協議來提高房產價格的行為,有可能牽涉到非法集資和詐騙問題,並令急於投資的港人亦因而 「中伏」,損失動輒過百萬。

其實,在內地投資之前,港人必先留意內地法例,其中商業樓宇的國有土地使用年限為40年,與一般住宅物業的使用年限70年有所分別。同時,內地法例規定住宅物業在70年使用期到期後,政府需要續期;惟政府可以按照法例無償收回商業樓宇的地權,並不予續期。

不過,若 「綱要」出台後, 「限購」政策放寬就意味着港人投資者或可投資 「住宅」樓宇,但非代表港人投資者可以一勞永逸。事實上,放寬限購可以變成另一種玩法。

比如,發展商在商用樓宇中以 「陰陽合同」圖利,這種手法亦可移形換影,套用在住宅樓宇上。例如某新樓盤限價80萬,發展商向港人收取150萬,而80萬就上報政府,70萬就當裝修費或自己 「袋袋平安」。筆者早前亦收到一宗類似個案,該名事主付190萬予發展商,但有關合同卻標價112萬,而78萬就被發展商白白吞下。

所以,港人投資者為免墮入這種圈套,就應該留意有關樓盤的 「指導價格」,一切都是有跡可尋。一般來說,若在內地購買住宅前,實應留意市政府有否就投資樓盤作出指導價格,因在限價情況下,有關的新樓盤就不能賣超過所訂規定價格。

筆者認為,港人在大灣區投資是持續性趨勢,畢竟整個社會氣候和格局推動整個買賣風氣;誠然,投資有危亦有機,與其在險中求財,倒不如在投資前清楚了解國內房產的遊戲規則,甚至親身視察購買物業的人流情況作估算,在投資前做足功課,這才是上上之策。

何啟明:立法會議員



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